R$ 217 milhões de ITBI em 12 meses, o maior valor da história. Nesta edição: a leitura completa do mercado e cinco previsões com número na mesa.
O mercado imobiliário brasileiro decide bilhões com base em achismo: preço de anúncio, conversa de plantão, manchete sem número. A tisa passa os dias onde o mercado de verdade acontece, dentro de matrículas, cartórios e guias de imposto. O tisa index nasce para medir o que ninguém mede e dizer antes o que ninguém diz.
Todo mês publicamos previsões com probabilidade explícita, prazo definido e critério de resolução público. Quando o prazo vence, o resultado entra num placar que nunca se apaga. Errou, está escrito. Acertou, também. Autoridade não se declara: se prova em público.
Toda edição do tisa index acompanha a mesma espinha de indicadores: transferências (ITBI), crédito, custo de construção, preço e vendas. Primeiro a leitura completa do que os dados mostram; depois, as previsões que nascem dela.
A arrecadação de ITBI de Fortaleza somou R$ 217 milhões nos 12 meses encerrados em agosto de 2026, o maior valor da série do Portal da Transparência, iniciada em 2013. Como o ITBI incide sobre a transferência efetiva da propriedade, ele é o termômetro mais honesto do mercado: mede o negócio que chegou ao cartório, não o anúncio.
O ano corria estável, 2,4% abaixo de 2025 até julho, até que agosto registrou R$ 27,6 milhões, alta de 71% sobre agosto de 2025 e recorde mensal da série.
Minha leitura para esse salto é antecipação. Com a reforma tributária se aproximando e a virada do ano na frente, quem tinha transferência engatilhada está correndo para o cartório agora, antes que as regras do jogo mudem. Se a tese estiver certa, o dado segue pressionado até dezembro, e é por isso que ela conversa diretamente com a nossa primeira previsão. Depois da virada, a conta aparece: transferência antecipada hoje é fila de regularização amanhã.
De janeiro a maio de 2026 o Ceará contratou R$ 977 milhões em financiamento imobiliário de pessoa física pelo SFH, recorde da série do Banco Central e alta de 19,5% sobre o mesmo período de 2025. O crédito é o combustível da transferência: quando ele acelera, o cartório sente na sequência.
O INCC-M acumula 6,6% em 12 meses até agosto. O número esconde o movimento recente: no trimestre junho-agosto o índice rodou a 0,77% ao mês, ritmo que, anualizado, passa de 9%. Custo de construção pressionado aperta a margem de quem lança e acaba, mais cedo ou mais tarde, no preço do imóvel novo.
O preço de venda em Fortaleza sobe 9,7% em 12 meses no FipeZap, em desaceleração clara: um ano atrás a taxa era 14,5%. Enquanto isso, o varejo do mercado não esfriou: segundo o Sinduscon-CE, Fortaleza e região metropolitana venderam R$ 5,3 bilhões de janeiro a julho, com julho crescendo 22% sobre 2025.
O histórico favorece a alta (7 dos últimos 12 anos), e a tese da antecipação joga a favor. Contra: a base de 2025 é dura, o 4º trimestre passado cresceu 14%.
Momentum de +19,5% no ano raramente desaparece em um semestre; a série subiu em 7 dos últimos 11 anos nesse trimestre.
A aposta contrária da edição: o trimestre só passou de 1,5% em 3 dos últimos 11 anos, mas o ritmo atual de 0,77% ao mês projeta entre 1,8% e 2,3%. Primeira a resolver.
O ritmo até julho projeta R$ 9,1 bilhões em linha reta, e o segundo semestre é historicamente mais forte que o primeiro.
Nos três cenários de ritmo mensal que testamos (fraco, atual e forte), dezembro termina dentro da faixa, em 7,2%, 8,5% ou 9,9%.
Olhando as cinco previsões juntas, o que eu vejo é um mercado que constrói pagando cada vez mais caro, toma crédito em volume recorde para comprar e transfere propriedade em ritmo histórico, tudo ao mesmo tempo. Ciclo assim raramente termina por falta de demanda; termina por aperto de margem. E aperto de margem muda o comprador de lugar: o preço do lançamento sobe para cobrir custo, e o olhar migra para o usado. É essa migração que a gente quer capturar no dado antes de ela virar consenso.
Tesoura, porque são duas lâminas se fechando sobre quem constrói. A primeira lâmina é a demanda: o crédito imobiliário do Ceará em máxima histórica, comprador financiado chegando ao mercado. A segunda é o custo: o INCC acelerando a um ritmo que, anualizado, passa de 9%, encarecendo cada obra em andamento.
Quando as lâminas se fecham, quem fica no meio é a margem do incorporador: ele precisa subir o preço do lançamento justamente na hora em que o comprador está mais sensível a preço. E o imóvel usado não paga INCC. Quando o novo encarece, o usado ganha competitividade, e a nossa leitura é que 2027 será o ano do usado em Fortaleza. Negócio de usado depende de uma coisa que lançamento não exige: matrícula limpa. Quem tiver o registro em ordem vende primeiro e vende melhor.
Se eu tivesse que resumir 2027 numa frase: o comprador vai descobrir que o imóvel mais barato nem sempre é o mais barato. A diferença entre um usado com matrícula limpa e um com pendência vai aparecer no preço, e quem se antecipar ganha duas vezes: na compra e na revenda.
A partir da edição 002, este espaço publica a taxa de acerto e o Brier score acumulados, além do acompanhamento de cada previsão aberta. Previsão publicada não muda: errou, fica no placar.
A tisa é um bureau de inteligência imobiliária: análise de matrículas, diagnóstico de risco, due diligence e monitoramento de imóveis e garantias.