index

Como funciona

O método

Previsões com número na mesa, prazo marcado e resolução pública. As seis regras que fazem do tisa index uma publicação auditável, e não mais uma opinião sobre o mercado.

As seis regras

O tisa index é a frente de previsão da tisa para o mercado imobiliário, começando por Fortaleza e região metropolitana. Publicamos, todo mês, a leitura dos dados que ninguém cruza e previsões que ninguém tem coragem de assinar. Toda previsão obedece a seis regras.

  1. Probabilidade numérica. Nunca "achamos que sobe"; sempre um número na mesa.
  2. Prazo definido. Toda previsão tem data exata de resolução.
  3. Critério objetivo. A fonte de resolução é pública e fica registrada antes do resultado.
  4. Sem edição retroativa. O enunciado publicado é definitivo. Errou, fica no placar.
  5. Placar público. Taxa de acerto e Brier score acumulados em toda edição.
  6. Dado só entra fechado. Mês em andamento nunca vira número publicado, e toda revisão de um dado já publicado aparece com carimbo na edição seguinte.

Como ler a probabilidade tisa

É o nosso grau de convicção de que o enunciado vai se confirmar, calculado a partir do histórico completo de cada série (com que frequência o evento ocorreu no passado) e do ritmo atual do indicador. 60% não significa "vai acontecer": significa que, em dez previsões como esta, esperamos acertar seis e errar quatro. Previsão bem calibrada tem que errar na proporção que anuncia, e o placar existe para auditar exatamente isso.

Como medimos o acerto

Além da taxa de acerto simples, usamos o Brier score: a média de (probabilidade menos resultado)², em que o resultado vale 1 quando o enunciado se confirma e 0 quando não. Quanto menor, melhor: 0 é a perfeição, 0,25 equivale a jogar moeda. O Brier pune tanto o erro quanto o excesso de confiança, o que nos obriga a publicar números honestos, não números bonitos.

Política de dados e revisão

Séries públicas mudam depois de divulgadas: o mês corrente ainda está correndo quando a fonte já o exibe, cartório libera escritura atrasada, órgão recalcula. Um índice que finge que isso não acontece não é confiável, é só silencioso. As nossas três linhas são:

  1. Mês em andamento não entra. Toda edição usa exclusivamente competências fechadas, e a data de coleta de cada série fica registrada. Como cada fonte publica com uma defasagem diferente, toda edição abre com a janela de dados: até que mês fechado cada indicador vai. Uma edição de outubro pode trazer crédito de julho, e isso é o calendário da fonte, não atraso da publicação.
  2. Página publicada não é editada em silêncio. O que foi ao ar continua no ar, do jeito que foi publicado.
  3. Revisão vem carimbada. Se um número já publicado mudar, a correção abre a edição seguinte, dizendo o que publicamos, o que era certo e por que erramos.

Isso vale para dado. Previsão é diferente: previsão nunca se revisa. O enunciado, a probabilidade, o prazo e o critério de resolução são definitivos no momento da publicação.

Quando o index sai

2ª terça do mês · 8h

Uma edição por mês, em dia fixo, para que qualquer pessoa possa contar com ela. Cada edição traz assunto novo, publica pelo menos uma previsão inédita e presta contas de todas as previsões que estão abertas, resolvendo as que venceram.

De onde vêm os dados

Fase atual: fontes públicas verificáveis por qualquer leitor. Conforme a base proprietária da tisa cresce (matrículas analisadas, monitoramento registral, fluxo de transferências), entram estatísticas que só a tisa consegue produzir.

Portal da Transparência de Fortaleza · Banco Central (SGS e Informações do Mercado Imobiliário) · FGV · Fipe/FipeZap · Sinduscon-CE e CBIC · Colégio Notarial do Brasil · IBGE · CAGED

O tisa index é uma publicação estatística e informativa da tisa, bureau de inteligência imobiliária. Não constitui recomendação de compra, venda ou investimento em qualquer ativo.