Julho foi o maior mês de financiamento imobiliário da história do Ceará. No ITBI, tire
agosto e 2026 empata com 2025. Nesta edição: a correção do que publicamos, três previsões
novas e duas que estão indo mal.
R$ 286 micrédito em julho · recorde
+37,3%crédito CE no ano
R$ 224 miITBI 12 meses
10,20%preço fipezap 12m
Nota de revisão · o que corrigimos da edição 001
Publicamos o ITBI de agosto com o mês ainda correndo
A edição 001 disse que agosto de 2026 arrecadou R$ 27,6 milhões de ITBI, alta de 71%
sobre agosto de 2025, e que o acumulado de 12 meses era de R$ 217 milhões. Coletamos
esses números em 28 de agosto, com três dias de mês pela frente.
o que publicamos
ITBI de agosto: R$ 27,6 mi Alta de 71% sobre 2025 12 meses: R$ 217 mi
o fechamento oficial
ITBI de agosto: R$ 33,10 mi Alta de 105,1% sobre 2025 12 meses: R$ 222,2 mi
O erro foi para baixo: o mercado transferiu mais do que publicamos. Não serve de consolo.
A página da edição 001 continua no ar exatamente como foi publicada, com uma tarja de
revisão no topo desde 24 de setembro, porque apagar o erro seria pior que cometê-lo.
E mudamos o processo. Mês em andamento não entra mais em edição nenhuma, a regra
virou a sexta do método, e quem publica não consegue mais furar essa trava. Dado se
revisa em público, com data e motivo. Previsão continua sendo outra coisa: previsão
publicada nunca muda. Enunciado, probabilidade, prazo e critério de resolução são
definitivos no momento em que vão ao ar.
A leitura do mês
Toda edição do tisa index acompanha a mesma espinha: crédito,
transferências (ITBI), custo de construção, preço e vendas.
Primeiro a leitura completa do que os dados mostram; depois as previsões que nascem dela.
A manchete é sempre o indicador que mais se mexeu, e neste mês não houve disputa.
Antes dos números, uma informação que o leitor merece ter: cada fonte publica com uma
defasagem diferente, e a nossa regra é não usar mês em andamento. Por isso uma edição
de outubro traz o crédito de julho e o ITBI de setembro. Não é atraso nosso, é o calendário
de quem divulga, e ele fica declarado aqui todo mês.
Indicador
Último mês fechado
Defasagem da fonte
Transferências · ITBI de Fortaleza
setembro de 2026
Portal da Transparência, poucos dias
Crédito · PF/SFH no Ceará
julho de 2026
Banco Central, cerca de 60 dias
Custo · INCC-M
setembro de 2026
FGV, sai no próprio mês de referência
Preço · FipeZap Fortaleza
setembro de 2026
Fipe, cerca de 30 dias
Vendas · Sinduscon-CE
agosto de 2026
divulgação do sindicato, cerca de 45 dias
Crédito · contratações PF/SFH no Ceará
O maior mês de financiamento imobiliário da história do Ceará
Julho é o mês fechado mais recente desta série: o Banco Central divulga o crédito
imobiliário por estado com cerca de 60 dias de defasagem. E julho trouxe o número do ano.
O Ceará contratou R$ 286,5 milhões em financiamento imobiliário de pessoa física
pelo SFH. É o maior valor mensal de toda a série do Banco Central, que começa em abril de
2014, e supera o recorde anterior, de setembro de 2021. Sobre julho de 2025, quando foram
R$ 137 milhões, a alta é de 109%.
Não é um mês solto. De janeiro a julho o estado contratou R$ 1,499 bilhão, alta de
37,3% sobre o mesmo período de 2025, e a média móvel de três meses subiu de R$ 199
milhões em abril para R$ 239 milhões em julho. O crédito cearense não desacelerou em
2026: ele acelerou, e acelerou forte.
Fonte: Banco Central, Informações do Mercado Imobiliário, recorte do Ceará · elaboração tisa
Comentário · Felipe Monteiro · Fundador e CEO
Quem está em plantão já sentiu isso antes de qualquer planilha mostrar: o cliente está
conseguindo crédito de novo, e conseguindo mais. O que o dado acrescenta é o tamanho.
Julho não foi um mês bom, foi o maior mês da história do estado, e isso muda o que você
pode esperar dos próximos seis meses. Crédito contratado hoje é escritura daqui a alguns
meses, quando a obra entrega ou quando o negócio fecha. É por isso que eu olho esse
número antes de olhar qualquer outro.
Transferências · ITBI de Fortaleza
Tire agosto e 2026 empata com 2025
Setembro fechou em R$ 19,48 milhões de ITBI, alta de 11,4% sobre setembro de 2025.
O acumulado de 12 meses chegou a R$ 224,2 milhões, o maior da série. De janeiro a
setembro, 2026 soma R$ 166,7 milhões contra R$ 150,6 milhões em 2025, alta de 10,7%.
Só que essa alta inteira mora em um mês. Tirando agosto dos dois anos, 2026 soma
R$ 133,6 milhões contra R$ 134,4 milhões de 2025: queda de 0,6%. Nos sete meses
anteriores a agosto, o ITBI caiu na comparação anual em cinco. Agosto, sozinho, é o ano
inteiro de crescimento.
R$ 19,48 mi
setembro/26 · +11,4%
R$ 23,11 mi
média móvel 3m · +37,4%
-0,6%
2026 sem agosto, vs 2025
Fonte: Portal da Transparência de Fortaleza · elaboração tisa
Mudança de método nesta edição
A nossa leitura principal de transferências passa a ser a média móvel de três
meses, e não o mês solto. Guia de ITBI e escritura chegam ao caixa da prefeitura em
ritmo irregular, e um mês isolado tem amostra pequena demais para virar manchete: agosto
provou isso do jeito mais caro possível. Na média móvel, setembro marca R$ 23,11 milhões,
alta de 37,4% sobre um ano antes. O mês cheio continua publicado ao lado, como dado
secundário.
Na edição passada levantamos duas hipóteses para o salto de agosto: antecipação pela
reforma tributária, ou uma operação única de grande porte. Setembro não decidiu a
favor de nenhuma das duas, e isso já é informação. Se fosse só um negócio isolado,
setembro teria voltado para o patamar de R$ 17 milhões, e não voltou. Se fosse uma
corrida em curso, setembro teria vindo bem acima de 11%, e não veio. Outubro é o próximo
juiz, e é exatamente sobre ele que está a nossa previsão mais curta desta edição.
Custo · INCC-M
O trimestre que a gente subestimou
O INCC-M acumula 6,60% em 12 meses até setembro, e o mês veio a 0,25%. Para quem
reajusta contrato de obra, o detalhe importa mais que o número: setembro, outubro e
novembro são estruturalmente o trimestre fraco do índice, porque os reajustes de mão
de obra da construção se concentram no meio do ano. Em onze anos, a média mensal desse
trimestre foi, na mediana, 0,63 vez a média do próprio ano.
Foi exatamente isso que a edição 001 deixou passar quando calibrou a previsão 03, e o
gráfico abaixo mostra o tamanho do erro: para aquela previsão bater, outubro e novembro
precisam somar 1,25%, e em onze anos isso só aconteceu duas vezes.
Fonte: FGV, via Banco Central, série 7456 · elaboração tisa
Preço e vendas · FipeZap e Sinduscon-CE
O preço voltou a acelerar e furou o nosso próprio teto
Depois de quatro meses desacelerando, o preço de venda em Fortaleza subiu 1,67% em
setembro, o maior avanço mensal do ano, e a variação de 12 meses saltou de 8,89% para
10,20%. Com isso o índice passou do teto da faixa que nós mesmos escrevemos na
previsão 05, e a previsão virou. Está no placar, no fim desta edição.
Fonte: Índice FipeZap, planilha aberta da Fipe, aba Fortaleza · elaboração tisa
Nas vendas, o Sinduscon-CE com a Brain reporta R$ 5,811 bilhões de VGV vendido em
Fortaleza e região metropolitana de janeiro a agosto, com 11.610 unidades comercializadas.
O número que merece atenção não é o do VGV, é a diferença entre dois ritmos: as unidades
vendidas cresceram 3% sobre 2025, enquanto as unidades lançadas cresceram
40%, chegando a 12.751. Na região metropolitana, os lançamentos avançaram 79%.
Está entrando muito mais oferta no mercado do que está saindo em venda. Para quem vende,
isso significa um ano com mais produto na prateleira e mais poder de barganha do lado do
comprador, mesmo com o preço de anúncio subindo. São duas coisas diferentes, e elas estão
andando em direções opostas.
O tema do mês
A corrida ao cartório tem prazo, e o prazo é dezembro
A reforma tributária tornou o ITCMD, o imposto sobre herança e doação, progressivo a
partir de 2027. Quem pretende doar imóvel em vida, ou adiantar herança, tem até o fim
de 2026 para fazer isso na regra antiga. O país já reagiu: o Colégio Notarial registrou
74.535 escrituras de doação de imóvel no primeiro semestre de 2026, o maior número
da série. Em 2025 inteiro foram 185.861, número que já era 59% maior que o de 2020.
Um aviso de método antes de qualquer conclusão: doação paga ITCMD, não ITBI. As
duas coisas correm em faixas diferentes, e a nossa série de Fortaleza mede a segunda. O
que liga uma à outra não é o tributo, é o comportamento: a decisão de resolver agora o que
se ia resolver depois. É essa decisão que estamos tentando enxergar no ITBI, e até aqui
ela aparece em agosto e some em setembro.
A parte prática vale para quem trabalha com imóvel todo dia. Quem tem transferência
para fazer até dezembro está descobrindo agora se a matrícula deixa. Inventário que
ninguém abriu, gravame que ficou, área que não bate com a do registro, espólio sem
partilha, usufruto esquecido. Nada disso aparece na conversa; aparece no dia do
protocolo, quando já não há prazo para resolver. O corretor é quem sente esse aperto
primeiro, porque é ele que segura o cliente enquanto a matrícula não anda.
As previsões desta edição
Como ler a probabilidade tisa
É o nosso grau de convicção de que o enunciado vai se confirmar, calculado a partir do
histórico completo de cada série e do ritmo atual do indicador. 70% não significa "vai
acontecer": significa que, em dez previsões como esta, esperamos acertar sete e errar
três. Previsão bem calibrada tem que errar na proporção que anuncia, e o placar existe
para auditar exatamente isso. A partir desta edição, o index sempre publica ao menos uma
previsão de prazo curto, para que nenhuma edição saia sem ter o que prestar contas.
Previsão 06 · Transferências
A arrecadação de ITBI de Fortaleza em outubro de 2026 supera os R$ 20,52 milhões de outubro de 2025
70%probabilidade
Com setembro em R$ 19,48 milhões, a razão histórica entre outubro e setembro, mediana de
1,097 em treze anos, projeta R$ 21,37 milhões para outubro, pouco acima da meta. A
distribuição dos treze anos daria 77%, mas a margem sobre a meta é de apenas 4%, e
outubro de 2025 é base difícil: foi o segundo maior mês daquele ano. Publicamos 70%. É o
teste datado da tese de antecipação: se ela for real, outubro não pode decepcionar.
Resolve novembro de 2026Fonte Portal da Transparência de Fortaleza
Previsão 07 · Crédito
O crédito imobiliário contratado no Ceará fecha 2026 acima de R$ 2,6 bilhões, batendo o recorde da série
65%probabilidade
De janeiro a julho foram R$ 1,499 bilhão. A razão histórica entre ano cheio e o acumulado
até julho, em oito anos, projeta R$ 2,67 bilhões, e cinco dos oito anos projetariam acima
de R$ 2,6 bilhões. O recorde da série é R$ 2,608 bilhões, de 2021. Na prática, estamos
prevendo que 2026 vira o melhor ano de crédito imobiliário da história do Ceará, e
não por pouco.
Resolve fevereiro de 2027Fonte Banco Central, série do Ceará
Previsão 08 · Transferências · contrária
O ITBI de Fortaleza no 1º trimestre de 2027 não supera os R$ 50,2 milhões do 1º trimestre de 2026
55%probabilidade
Esta é a previsão da ressaca, e ela existe para tornar a nossa própria tese falsificável.
Historicamente o 1º trimestre caiu em apenas 4 de 13 anos, então prever queda é contrariar
a série. O que sustenta os 55% é a base: o 1º trimestre de 2026 foi o maior da história,
R$ 50,2 milhões, alta de 16,4% sobre um 1º trimestre de 2025 que já tinha subido 22,6%, e
janeiro de 2026 sozinho cresceu 43,7%. Dois trimestres seguidos de alta forte deixam a
base difícil de repetir. É a nossa previsão mais perto da moeda, e é de propósito.
Resolve abril de 2027Fonte Portal da Transparência de Fortaleza
A tese fora da caixa
A fila que ainda não chegou no cartório
Juntando os dois extremos desta edição: o crédito bate recorde, os lançamentos crescem
40%, e o ITBI fica parado. Isso parece contradição e não é. Imóvel comprado na planta não
paga ITBI na hora da compra, paga quando a obra entrega e a escritura é registrada. O
dinheiro já se moveu; o imposto ainda não.
Se a leitura estiver certa, Fortaleza está acumulando uma fila de transferências
represada pelo canteiro de obras, que vai desaguar no cartório em 2028 e 2029, quando
os lançamentos de 2026 forem entregues. E ela vai chegar junto com um problema conhecido
de quem trabalha com registro: unidade entregue não é unidade registrável.
Individualização pendente, habite-se atrasado, incorporação não averbada, financiamento
com garantia a liberar.
Essa fila não contradiz a nossa previsão 08. A ressaca que apostamos para o 1º
trimestre de 2027 é de curto prazo, de quem antecipou transferência para 2026. A onda das
entregas chega depois, e por isso não aparece em três meses. Se nós dois estivermos
certos, 2027 começa fraco e termina pressionado.
O placar
Nenhuma previsão vence nesta edição; a primeira resolução é em dezembro. Mas todas as
cinco abertas prestam contas, com justificativa, todo mês. Duas estão indo mal, e em
uma delas o erro é inteiramente nosso.
Previsão 01 · resolve jan/2027 · no caminho
O ITBI de Fortaleza no 4º trimestre de 2026 supera os R$ 57,4 milhões do 4º trimestre de 2025
60%publicada
Jan a setembro somam R$ 166,7 milhões contra R$ 150,6 milhões em 2025. A razão histórica
entre 4º trimestre e jan-set, mediana de 0,390 em treze anos, projeta R$ 65,0 milhões, e
onze dos treze anos projetariam acima da meta. A probabilidade implícita hoje é de 85%
contra os 60% que publicamos: calibramos conservador, e o Brier vai cobrar isso.
Previsão 02 · resolve fev/2027 · no caminho
O crédito PF/SFH contratado no Ceará em set-nov supera os R$ 467 milhões de 2025
70%publicada
Com julho a R$ 286,5 milhões e o acumulado do ano em alta de 37,3%, a razão histórica
projeta R$ 671 milhões para o trimestre, contra meta de R$ 466,5 milhões. Os oito anos da
amostra projetariam acima da meta. É a previsão mais tranquila das cinco.
Previsão 03 · resolve dez/2026 · fora do caminho
O INCC-M acumulado de setembro a novembro fica acima de 1,5%
65%publicada
O INCC-M de setembro veio a 0,25%, o primeiro terço da previsão. Para o trimestre fechar
acima de 1,5%, outubro e novembro precisam somar 1,25%, e em onze anos isso só aconteceu
duas vezes, em 2020 e 2021. A mediana histórica de outubro mais novembro é 0,49%.
Esta previsão está praticamente perdida, e o erro é de método, não de azar:
projetamos o trimestre em linha reta pelo ritmo de junho a agosto e ignoramos que set-nov
é o trimestre fraco do índice. Não mexemos nela. Fica como está, e o placar cobra em
dezembro.
Previsão 04 · resolve fev/2027 · apertada
Fortaleza e região metropolitana fecham 2026 com mais de R$ 9 bilhões em VGV vendido
65%publicada
Com R$ 5,811 bilhões até agosto, setembro a dezembro precisam somar R$ 3,19 bilhões, ou
R$ 797 milhões por mês, contra a média de R$ 726 milhões por mês do próprio ano. A
previsão precisa de aceleração sobre o ritmo que o ano vem mostrando. Registramos uma
limitação nossa: não temos a série histórica do Sinduscon para calibrar a sazonalidade do
2º semestre, então o que dá para afirmar aqui é a aritmética, e só ela.
Previsão 05 · resolve jan/2027 · fora do caminho
O preço de venda em Fortaleza no FipeZap fecha 2026 subindo entre 7% e 10% em 12 meses
75%publicada
Setembro subiu 1,67% em um mês e levou a variação de 12 meses para 10,20%, acima do teto
que nós mesmos escrevemos. Desde dezembro de 2025 o índice já acumula 7,39%: para voltar
para dentro da faixa, outubro a dezembro precisam rodar a no máximo 0,80% ao mês. A
simulação sobre o ritmo dos últimos 24 meses dá 32% de chance de voltar e 68% de
estourar. O risco de teto existia e estava medido em 31%: era esse o risco, e ele se
materializou.
Comentário · Felipe Monteiro · Fundador e CEO
Duas previsões indo mal na segunda edição não é uma notícia ruim para nós, é o produto
funcionando. Na 03 nós erramos feio e sabemos exatamente onde: tratamos um índice sazonal
como se fosse linha reta. Na 05 não erramos o método, erramos o lado, e a conta estava
escrita: tinha 31% de chance de o preço estourar o teto e foi o que aconteceu. A diferença
entre as duas é a que mais importa aqui dentro. Uma a gente corrige mudando como calcula;
a outra é o preço de publicar probabilidade em vez de opinião. Quem nunca erra em público
é porque nunca disse nada verificável.
Como funciona
Probabilidade numérica. Nunca "achamos que sobe"; sempre um número na mesa.
Prazo definido. Toda previsão tem data exata de resolução.
Critério objetivo. A fonte de resolução é pública e fica registrada antes do resultado.
Sem edição retroativa. O enunciado publicado é definitivo.
Placar público. Taxa de acerto e Brier score em toda edição.
Dado só entra fechado. Mês em andamento nunca vira número publicado, e toda revisão vem carimbada.
Fontes desta edição: Banco Central (Informações do Mercado Imobiliário e SGS 7456) ·
Portal da Transparência de Fortaleza · FGV · Fipe/FipeZap · Sinduscon-CE e CBIC ·
Colégio Notarial do Brasil
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convicção da tisa à data de publicação, com base em dados públicos citados em cada previsão.